Bund und Länder stellen in den Programmen der Städtebauförderung Finanzhilfen für Investitionen in die Erneuerung und Entwicklung von Städten und Gemeinden bereit. Damit sollen Kommunen als Wirtschafts- und Wohnstandorte gestärkt werden.

Übergeordnetes Ziel dieses Programms ist es, kleinere Städte und Gemeinden als wirtschaftliche, soziale und kulturelle Ankerpunkte für die Region zukunftsfähig zu gestalten. Es gilt, die Versorgungsfunktionen öffentlicher Daseinsvorsorge dauerhaft, bedarfsgerecht und auf hohem Niveau für die Bevölkerung der Kommune sowie der Umlandgemeinden zu sichern.

Die Fördermittel des Bundes werden durch Mittel der Länder und der Kommunen ergänzt. Bund, Land und die jeweilige Kommune sind mit je einem Drittel beteiligt. Die Gesamthöhe der Fördermittel für die Gemeinde Silberstedt ist nicht vorab festgelegt. Die Gemeinde kann jährlich Fördermittel beantragen.

Nach erfolgreicher Aufnahme in das Förderprogramm müssen als weitere Voraussetzung für den Erhalt von Fördermitteln die vorbereitenden Untersuchungen (VU) inklusive des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (IEK) durchgeführt bzw. erstellt werden. Danach kann die Gemeinde jährlich Fördermittel für die Umsetzung der vorgesehenen Maßnahmen im dann festgelegten Fördergebiet beantragen.

Die vorbereitenden Untersuchungen inklusive des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (kurz VU und IEK) umfassen grob folgende Bestandteile:

• Bestandsanalyse und Identifikation von städtebaulichen Missständen im Untersuchungsgebiet
• Prozessbegleitende Beteiligung und Information der Öffentlichkeit und weiteren Akteursgruppen
• Definition von Entwicklungszielen und Maßnahmen zur Zielerreichung
• Abwägung der Notwendigkeit eines Sanierungsverfahrens
• Vorschlag zur Abgrenzung des Fördergebiets

VU und IEK werden in einem Bericht zusammengefasst. Zum Bericht gehören auch diverse Plandarstellungen.

Alle Anregungen und Ideen werden sorgfältig ausgewertet und fließen in die Definition der Entwicklungsziele und Maßnahmen mit ein. Daneben wird im Anschluss die Dokumentation der Beteiligung online zur Verfügung gestellt.

Das Untersuchungsgebiet wurde von der Kommune und dem zuständigen Ministerium Schleswig-Holsteins aufgrund der Schwerpunkte des Förderprogramms und erwarteter Entwicklungen im Gebiet festgelegt. Es ist das Gebiet, in dem eine detaillierte Untersuchung durchgeführt wird. Aus den ermittelten Missständen und geplanten Maßnahmen im Untersuchungsgebiet leitet sich die Abgrenzung des Sanierungsgebiets ab. Nur im Sanierungsgebiet (=Fördergebiet) können über die Städtebauförderung geförderte Maßnahmen umgesetzt werden.

Der Berichtsentwurf und auch die Pläne und weiteren Anlagen können auf dieser Internetseite heruntergeladen werden (siehe Abschnitt “Berichtsentwurf zum Download”).

Das integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept enthält einzelne Maßnahmen, die jeweils in kurzen Steckbriefen beschrieben werden (Kapitel 5.3). Im Plan 13 sind verortbare Maßnahmen im Gebiet eingezeichnet.

Eine Prioritätenliste der Maßnahmen gibt es nicht. Mit welchen Maßnahmen begonnen wird, haben die politischen Gremien der Kommune zu entscheiden.

In den vorbereitenden Untersuchungen können die Kosten für die Umsetzung der gebietsbezogenen Maßnahmen lediglich grob geschätzt werden. Die Kosten/Investitionen sind demnach in der angegebenen Höhe nicht bindend und konkretisieren sich erst im weiteren Planungsprozess.

Um die bauliche Situation der Bestandsgebäude im Untersuchungsgebiet zu erfassen, werden im Rahmen der VU gemäß Baugesetzbuch (BauGB §141) alle Gebäude (öffentlich und privat) durch äußere Inaugenscheinnahme durch den VU Gutachter (BIG Städtebau GmbH) erfasst und nach definierten Kriterien hinsichtlich ihrer Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfe eingeschätzt bewertet. Sofern eine Immobilie im Maßnahmenplan eine gelbe oder rote Kennzeichnung aufweist bedeutet dies, dass durch die augenscheinliche Begutachtung von außen mittlere bis hohe Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfe an dem Gebäude festgestellt wurden. Auf dieser Grundlage lässt sich abschätzen, wie hoch der allgemeine Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf im Untersuchungsgebiet ist und ob später ggf. Städtebauförderungsmittel für die Sanierung von Gebäuden im Privateigentum zur Verfügung gestellt werden können.

Für Personen mit Grundeigentum im Sanierungsgebiet gibt es sowohl Möglichkeiten der steuerlichen Abschreibung nach §§7h,10f Einkommensteuergesetz (EStG) als auch im Einzelfall Zuschüsse aus Städtebaufördermitteln. Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist, dass ein Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf nach § 177 BauGB vorhanden ist und eine Modernisierungs- und Instandsetzungsvereinbarung mit der Kommune geschlossen wurde.

Der Sanierungsvermerk im Grundbuch dient als Information. Eine Wertminderung einer Immobilie/eines Grundstücks ist nicht zu erwarten. Insgesamt sind die Maßnahmen der Sanierung darauf ausgelegt, positive Auswirkungen auf die Grundstücke im Sanierungsgebiet zu haben.

Die Eigentümerschaft hat hier keine Kosten. Die Kommune übernimmt diese Kosten bzw. handelt es sich um einen amtsinternen Vorgang, für den keine Gebühren anfallen.

Das Verfahren wird sich auf ca. 10 – 15 Jahre erstrecken. Zunächst ist die Sanierungssatzung von der Kommune rechtskräftig zu beschließen und bekannt zu geben. Am Ende des Verfahrens wird mit der Satzung auch das Sanierungsgebiet aufgehoben.

Um Vorhaben zu vermeiden, die den Sanierungszielen entgegenstehen, hat der Bundesgesetzgeber eine Genehmigungspflicht für EigentümerInnen oder Erbbauberechtigte festgehalten. Nur wenn das Vorhaben den Sanierungszielen aus VU+IEK widerspricht, ist die sanierungsrechtliche Genehmigung zu versagen. Laufende Instandhaltungsmaßnahmen bedürfen keiner sanierungsrechtlichen Genehmigung.

Genaueres ist im Baugesetzbuch, § 144 BauGB, geregelt.

Nach Abschluss der Sanierung, ggf. in 10-15 Jahren, wird die Sanierungssatzung aufgehoben. Sofern dann durch die umgesetzten gebietsbezogenen Maßnahmen Grundstücke im Sanierungsgebiet einen Lagewertvorteil (sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung) erfahren haben, ist die Kommune verpflichtet, Ausgleichsbeträge von Personen mit Grundeigentum zu erheben (§§ 152 bis 156 BauGB).

Seriöse Aussagen über die Höhe der Beiträge können zu diesem Zeitpunkt nicht getroffen werden. Dies hängt ganz wesentlich von den bis zum Abschluss der Sanierung durchgeführten Maßnahmen im Gebiet ab. Die Beitragsermittlung erfolgt durch den örtlichen Gutachterausschuss.

Die Ausgleichsbetragsberechnung erfolgt nicht kostenorientiert und ist unabhängig von den Gesamtaufwendungen für die Sanierung. Der unabhängige Gutachterausschuss ermittelt nach Abschluss der Sanierung, ob Grundstücke neben der allgemeinen Wertsteigerung einen Lagewertvorteil durch die umgesetzten gebietsbezogenen Maßnahmen erhalten haben. Hierbei wird jedes Grundstück einzeln betrachtet und die mögliche Abschöpfung betrifft nur den Bodenwert. Unter Umständen fallen keine Ausgleichsbeträge an. Darüber hinaus kann die Kommune von der Erhebung absehen, sofern der Aufwand der Erhebung unverhältnismäßig ist.