Neue Mitte Silberstedt

Städtebauförderung als Chance

Gemeinsam für eine Neue Mitte in Silberstedt

Liebe Silberstedterinnen und Silberstedter,
liebe Engagierte in Silberstedt und Umgebung,

wir befinden uns in einer spannenden Zeit, in der wir gemeinsam Silberstedt weiterentwickeln können. Die Gemeinde Silberstedt wurde mit dem Untersuchungsgebiet in der Ortsmitte im Jahr 2018 in das Städtebauförderprogramm „Kleinere Städte und Gemeinden – überörtliche Zusammenarbeit und Netzwerke“ aufgenommen. Seit Dezember 2019 ist die BIG Städtebau GmbH beauftragt, gemeinsam mit der Gemeinde sogenannte vorbereitende Untersuchungen (VU) durchzuführen und ein integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept (IEK) zu erarbeiten. Mit dem IEK wird der Handlungsrahmen der zukünftigen Gebietsentwicklung festgelegt, welche mit Blick auf die nächsten zehn bis 15 Jahre notwendig sind, um Silberstedt zukunftsorientiert zu entwickeln. Gleichzeitig bilden die VU und das IEK die Grundlage für den Anspruch auf Städtebauförderungsmittel.

Diese Internetseite informiert Sie über den Prozess der Durchführung der VU, aktuelle Entwicklungen und Themen und bietet die Möglichkeit Sie aktiv zu beteiligen – denn die Schaffung einer neuen Mitte für Silberstedt funktioniert nur gemeinsam mit allen Akteuren vor Ort! Weiterführende Informationen erhalten Sie auch unter www.silberstedt.de.

GeoBasis-DE/LVermGeo SH (www.LVermGeoSH.schleswig-holstein.de)

Was ist bisher geschehen?

Was sind die nächsten Schritte?
Mit der Festlegung der VU und dem IEK ist nun der Handlungsrahmen für die zukünftige Gebietsentwicklung festgelegt sowie die Grundlage für den Anspruch auf Städtebauförderungsmittel und die Umsetzung von Maßnahmen gegeben.
Beschluss von VU + IEK sowie der Sanierungsgebietsatzung
Die Erarbeitung der vorbereitenden Untersuchungen (VU) mit integriertem städtebaulichen Entwicklungskonzept (IEK) für das Untersuchungsgebiet „Zukunftsgestaltung Daseinsvorsorge” der Gemeinde Silberstedt ist abgeschlossen. Die Gemeindevertretung hat in ihrer Sitzung am 24.03.2022 VU und IEK sowie die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Zukunftsgestaltung Daseinsvorsorge“ beschlossen.
Abschließende Informationsveranstaltung und 2. TöB-Beteiligung
Am 16.11.2021 fand im Depot in Silberstedt die abschließende Informationsveranstaltung für die Öffentlichkeit statt. Die Dokumentation finden Sie oben auf dieser Webseite.
Von September bis November wurden zudem die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange ein zweites Mal im Verfahren beteiligt. Die erste Beteiligungsrunde fand im Frühjahr 2020 statt.
Weitere Sitzung Lenkungsgruppe
In einem weiteren Termin mit der Lenkungsgruppe werden die Ergebnisse von VU und IEK erörtert.
Vorabstimmung mit Ministerium
Im Sommer 2021 erfolgt die Vorabstimmung des Berichtsentwurfs mit dem zuständigen Ministerium für Inneres, ländliche Räume, Integration und Gleichstellung (MILIG).
Erarbeitung des Gesamtberichtsentwurfs
Der umfangreiche Berichtsentwurf zu VU und IEK wird erarbeitet. Dazu gehört auch die Erstellung von mehreren Plänen, die verschiedenste Inhalte wie Mängel, Potenziale und geplante Maßnahmen auf Karten des Untersuchungsgebiets verorten.
Beginn der Erarbeitung von Leitlinien, Zielen und Maßnahmen
Es wird nun entwickelt, welche Leitlinien und Ziele sich Silberstedt für die Entwicklung in den künftigen Jahren im Rahmen der Städtebauförderung setzt. Diese übergeordneten Formulierungen werden mit Maßnahmen konkretisiert.
3. Sitzung Lenkungsgruppe
Die dritte Sitzung der Lenkungsgruppe findet zum Ende der Bestandsanalyse und in der Phase konzeptioneller Überlegungen statt. Ziel der Sitzung ist die Vorstellung der Ergebnisse der Bestandsanalyse, die Erörterung des Rahmenentwicklungskonzepts und von ersten Maßnahmen.
Formulierung von Stärken und Missständen
Der Prozess der Bestandsaufnahme (VU) ist vorerst abgeschlossen. Mithilfe der Erkenntnisse aus Vor-Ort-Begehungen und aus dem Beteiligungsprozess kann formuliert werden, auf welche Stärken Silberstedt in der weiteren Entwicklung bauen kann – aber auch, an welcher Stelle Missstände Maßnahmen erforderlich machen.
Auswertung Beteiligungsergebnisse
Die zahlreichen Beiträge, die von der Silberstedter Öffentlichkeit und den Eigentümer:innen analog und online gemacht wurden, werden in Dokumentationen ausgewertet.
2. Sitzung Lenkungsgruppe
Die Zweite Sitzung der Lenkungsgruppe findet im fortgeschrittenen Stadium der Bestandsanalyse und im Rahmen erster konzeptioneller Überlegungen statt. Es geht vornehmlich um die Ergebnisse des Beteiligungsprozesses, aktuelle Entwicklungen und einen ersten Entwurf der Leitlinien und Entwicklungsziele.
Analoge Bürger:innenbefragung
Mit Hilfe von postalisch verschickten Fragenbögen wurde über die Tagespost eine Bürger:innenbefragung verteilt und um Mitwirkung gebeten.
Homepage
Die Gemeinde Silberstedt hat eine Online-Präsenz als Informations- und Beteiligungsplattform für alle Interessierten geschaltet. Diese dient als ergänzende Grundlage für die im nächsten Schritt erforderliche Analyse und Bewertung der Bestandssituation sowie die Erstellung eines integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzepts
Eigentümer:innenbefragung
Alle Eigentümer:innen im Untersuchungsgebiet wurden im Rahmen einer Eigentümer:innenbefragung angeschrieben und um Informationen gebeten.
1. Sitzung Lenkungsgruppe als Steuerungsgremium
Eine Lenkungsgruppe, bestehend aus unterschiedlichen Vertreter:innen und Meinungsträger:innen der Gemeinde Silberstedt arbeitet bereits seit Anfang des Jahres als Steuerungsgremium im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen. Diese erarbeitet eine Gesamtstrategie, wirkt als Multiplikator und bereitet Empfehlungen für Gremien vor. Im Idealfall begleitet sie kontinuierlich den Umbauprozess der kommenden 10-15 Jahre.
Aufgabenstellung
Folgende Aufgabe wurde definiert: Erarbeitung einer integrierten Strategie für eine zukünftige Ortsmittenentwicklung hinsichtlich Flächen, Nutzungen, Synergien, Erschließung, Städtebau etc. als Grundlage für den nachvollziehbaren und gezielten Einsatz von Städtebaufördermitteln.
Beginn von VU + IEK
Der Auftrag zur Durchführung der vorbreitenden Untersuchungen und der Erstellung des integrierten Entwicklungskonzepts wurde an die BIG Städtebau GmbH vergeben. In einem ersten Schritt wurde bereits eine Bestandsaufnahme innerhalb des Untersuchungsgebietes durchgeführt. Dazu haben Mitarbeitende der BIG Städtebau GmbH die Gebäude, den öffentlichen Raum, die Nutzungsstruktur sowie die technische und soziale Infrastruktur durch Vor-Ort-Begehungen erfasst.
März 2022
November 2021
September 2021
Juli 2021
Januar-Mai 2021
November 2020
September 2020
September 2020
August 2020
Juni 2020
April 2020
April 2020
März 2020
Januar 2020
Dezember 2019
Dezember 2019

Bericht (VU und IEK) zum Download

Hier finden Sie den Bericht zu VU+IEK Silberstedt samt Plänen und Anlagen in digitaler Form zur Einsicht (Stand März 2022).

FAQ

Im Folgenden erhalten Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen.

Bund und Länder stellen in den Programmen der Städtebauförderung Finanzhilfen für Investitionen in die Erneuerung und Entwicklung von Städten und Gemeinden bereit. Damit sollen Kommunen als Wirtschafts- und Wohnstandorte gestärkt werden.

Übergeordnetes Ziel dieses Programms ist es, kleinere Städte und Gemeinden als wirtschaftliche, soziale und kulturelle Ankerpunkte für die Region zukunftsfähig zu gestalten. Es gilt, die Versorgungsfunktionen öffentlicher Daseinsvorsorge dauerhaft, bedarfsgerecht und auf hohem Niveau für die Bevölkerung der Kommune sowie der Umlandgemeinden zu sichern.

Die Fördermittel des Bundes werden durch Mittel der Länder und der Kommunen ergänzt. Bund, Land und die jeweilige Kommune sind mit je einem Drittel beteiligt. Die Gesamthöhe der Fördermittel für die Gemeinde Silberstedt ist nicht vorab festgelegt. Die Gemeinde kann jährlich Fördermittel beantragen.

Nach erfolgreicher Aufnahme in das Förderprogramm müssen als weitere Voraussetzung für den Erhalt von Fördermitteln die vorbereitenden Untersuchungen (VU) inklusive des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (IEK) durchgeführt bzw. erstellt werden. Danach kann die Gemeinde jährlich Fördermittel für die Umsetzung der vorgesehenen Maßnahmen im dann festgelegten Fördergebiet beantragen.

Die vorbereitenden Untersuchungen inklusive des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (kurz VU und IEK) umfassen grob folgende Bestandteile:

  • Bestandsanalyse und Identifikation von städtebaulichen Missständen im Untersuchungsgebiet
  • Prozessbegleitende Beteiligung und Information der Öffentlichkeit und weiteren Akteursgruppen
  • Definition von Entwicklungszielen und Maßnahmen zur Zielerreichung
  • Abwägung der Notwendigkeit eines Sanierungsverfahrens
  • Vorschlag zur Abgrenzung des Fördergebiets

VU und IEK werden in einem Bericht zusammengefasst. Zum Bericht gehören auch diverse Plandarstellungen.

Alle Anregungen und Ideen werden sorgfältig ausgewertet und fließen in die Definition der Entwicklungsziele und Maßnahmen mit ein. Daneben wird im Anschluss die Dokumentation der Beteiligung online zur Verfügung gestellt.

Das Untersuchungsgebiet wurde von der Kommune und dem zuständigen Ministerium Schleswig-Holsteins aufgrund der Schwerpunkte des Förderprogramms und erwarteter Entwicklungen im Gebiet festgelegt. Es ist das Gebiet, in dem eine detaillierte Untersuchung durchgeführt wird. Aus den ermittelten Missständen und geplanten Maßnahmen im Untersuchungsgebiet leitet sich die Abgrenzung des Sanierungsgebiets ab. Nur im Sanierungsgebiet (=Fördergebiet) können über die Städtebauförderung geförderte Maßnahmen umgesetzt werden.

Der Berichtsentwurf und auch die Pläne und weiteren Anlagen können auf dieser Internetseite heruntergeladen werden (siehe Abschnitt “Berichtsentwurf zum Download”).

Das integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept enthält einzelne Maßnahmen, die jeweils in kurzen Steckbriefen beschrieben werden (Kapitel 5.3). Im Plan 13 sind verortbare Maßnahmen im Gebiet eingezeichnet.

Eine Prioritätenliste der Maßnahmen gibt es nicht. Mit welchen Maßnahmen begonnen wird, haben die politischen Gremien der Kommune zu entscheiden.

In den vorbereitenden Untersuchungen können die Kosten für die Umsetzung der gebietsbezogenen Maßnahmen lediglich grob geschätzt werden. Die Kosten/Investitionen sind demnach in der angegebenen Höhe nicht bindend und konkretisieren sich erst im weiteren Planungsprozess.

Um die bauliche Situation der Bestandsgebäude im Untersuchungsgebiet zu erfassen, werden im Rahmen der VU gemäß Baugesetzbuch (BauGB §141) alle Gebäude (öffentlich und privat) durch äußere Inaugenscheinnahme durch den VU Gutachter (BIG Städtebau GmbH) erfasst und nach definierten Kriterien hinsichtlich ihrer Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfe eingeschätzt bewertet. Sofern eine Immobilie im Maßnahmenplan eine gelbe oder rote Kennzeichnung aufweist bedeutet dies, dass durch die augenscheinliche Begutachtung von außen mittlere bis hohe Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfe an dem Gebäude festgestellt wurden. Auf dieser Grundlage lässt sich abschätzen, wie hoch der allgemeine Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf im Untersuchungsgebiet ist und ob später ggf. Städtebauförderungsmittel für die Sanierung von Gebäuden im Privateigentum zur Verfügung gestellt werden können.

Für Personen mit Grundeigentum im Sanierungsgebiet gibt es sowohl Möglichkeiten der steuerlichen Abschreibung nach §§7h,10f Einkommensteuergesetz (EStG) als auch im Einzelfall Zuschüsse aus Städtebaufördermitteln. Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist, dass ein Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf nach § 177 BauGB vorhanden ist und eine Modernisierungs- und Instandsetzungsvereinbarung mit der Kommune geschlossen wurde.

Der Sanierungsvermerk im Grundbuch dient als Information. Eine Wertminderung einer Immobilie/eines Grundstücks ist nicht zu erwarten. Insgesamt sind die Maßnahmen der Sanierung darauf ausgelegt, positive Auswirkungen auf die Grundstücke im Sanierungsgebiet zu haben.

Die Eigentümerschaft hat hier keine Kosten. Die Kommune übernimmt diese Kosten bzw. handelt es sich um einen amtsinternen Vorgang, für den keine Gebühren anfallen.

Das Verfahren wird sich auf ca. 10 – 15 Jahre erstrecken. Zunächst ist die Sanierungssatzung von der Kommune rechtskräftig zu beschließen und bekannt zu geben. Am Ende des Verfahrens wird mit der Satzung auch das Sanierungsgebiet aufgehoben.

Um Vorhaben zu vermeiden, die den Sanierungszielen entgegenstehen, hat der Bundesgesetzgeber eine Genehmigungspflicht für EigentümerInnen oder Erbbauberechtigte festgehalten. Nur wenn das Vorhaben den Sanierungszielen aus VU+IEK widerspricht, ist die sanierungsrechtliche Genehmigung zu versagen. Laufende Instandhaltungsmaßnahmen bedürfen keiner sanierungsrechtlichen Genehmigung.

Genaueres ist im Baugesetzbuch, § 144 BauGB, geregelt.

Nach Abschluss der Sanierung, ggf. in 10-15 Jahren, wird die Sanierungssatzung aufgehoben. Sofern dann durch die umgesetzten gebietsbezogenen Maßnahmen Grundstücke im Sanierungsgebiet einen Lagewertvorteil (sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung) erfahren haben, ist die Kommune verpflichtet, Ausgleichsbeträge von Personen mit Grundeigentum zu erheben (§§ 152 bis 156 BauGB).


Seriöse Aussagen über die Höhe der Beiträge können zu diesem Zeitpunkt nicht getroffen werden. Dies hängt ganz wesentlich von den bis zum Abschluss der Sanierung durchgeführten Maßnahmen im Gebiet ab. Die Beitragsermittlung erfolgt durch den örtlichen Gutachterausschuss.

Die Ausgleichsbetragsberechnung erfolgt nicht kostenorientiert und ist unabhängig von den Gesamtaufwendungen für die Sanierung. Der unabhängige Gutachterausschuss ermittelt nach Abschluss der Sanierung, ob Grundstücke neben der allgemeinen Wertsteigerung einen Lagewertvorteil durch die umgesetzten gebietsbezogenen Maßnahmen erhalten haben. Hierbei wird jedes Grundstück einzeln betrachtet und die mögliche Abschöpfung betrifft nur den Bodenwert. Unter Umständen fallen keine Ausgleichsbeträge an. Darüber hinaus kann die Kommune von der Erhebung absehen, sofern der Aufwand der Erhebung unverhältnismäßig ist.

Warum beteiligen wir Sie?

Die Gemeinde Silberstedt plant Fördermittel der Städtebauförderung in Anspruch zu nehmen. Dafür müssen gemäß Baugesetzbuch (§ 141 BauGB) zunächst die vorbereitenden Untersuchungen durchgeführt werden. Es wird also eine umfassende Bestandserhebung und Bewertung der Ortsmitte Silberstedt geben. Hierbei ist die Mitwirkung und Beteiligung der Bevölkerung, Bewohnerschaft, Verwaltung und Politik von großer Bedeutung.

Kontakt


Gemeinde Silberstedt
Lutz Schnoor
Telefon:   04626 96-40
E-Mail:     schnoor@amt-arensharde.de
www.silberstedt.de

 
BIG Städtebau GmbH – ein Unternehmen der BIG-BAU
Bele Anders-Brockmöller
Telefon: 040 3410678-45